Vous souhaitez acquérir un bien, vous pouvez attendre 15 à 20 ans avant d’en disposer ou vous êtes fortement imposé et ne souhaitez pas percevoir de loyers supplémentaires, le démembrement est une solution pour développer votre patrimoine.

Ce type d’acquisition consiste à séparer la propriété d’un bien en deux parties, la nue-propriété d’une part et l’usufruit de l’autre. Le jour de la signature chez le notaire l’acheteur acquiert uniquement la nue-propriété, laissant l’usufruit à autrui.
L’intérêt pour le nu-propriétaire est d’obtenir une remise de 40% à 60% sur la valeur du bien et l’intérêt pour l’usufruitier est d’utiliser ce bien comme il l’entend en y habitant lui-même ou en le louant à un tiers pendant au moins 15 ans.

Le nu-propriétaire conserve la possibilité de le revendre dès le départ. L’imposition sur la plus-value est totale jusqu’à la 5ème année mais bénéficie d’un abattement de 10% par an à partir de la 6ème année suivant l’acquisition. La durée de possession est calculée par période de douze mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession. L’imposition sur la plus-value est donc nulle après 15 ans de détention. A cette date l’acquéreur récupère la pleine propriété du bien et peut y habiter, le louer, en faire bénéficier gratuitement ses enfants ou le revendre.

Si le nu-propriétaire décède les ayant droits récupère le bien avec les mêmes droits qu’une propriété classique. Ils bénéficient donc des mêmes abattements de 10% par an et de l’exonération de la plus-value dès la 15ème année.

Les avantages fiscaux d’un achat en démembrement sont nombreux et rendent l’opération souvent très intéressante. L’acquéreur a la possibilité de déduire ses intérêts d’emprunt lorsque la nue-propriété est opérée à crédit sans avoir à déclarer de loyers. Pour les personnes assujetties à l’ISF le bien n’est pas imposable. La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier.

Comparons les conséquences financières d’un achat sous 4 régimes différents. Pour un acquéreur imposé à 30% sur ses revenus et à 0.55% sur l’ISF. Il achète son 1er investissement immobilier à l’aide d’un prêt sur 17 ans à 5%. Le prix qui lui a été fait s’élève à 143.000¤ alors que le bien en valait 255.000¤. Il a bénéficié d’une réduction immédiate de 44%.

Cet exemple démontre combien le levier financier du démembrement est efficace mais demande une expertise que seul un conseiller en gestion de patrimoine expérimenté pourra vous apporter.